深圳出台商品住房销售改革：封顶才能卖、现房销售优先

10月16日/大湾区经济网深圳/  据深圳市住房和建设局网站消息，深圳市住房建设局联合深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局，10月15日正式发布商品住房销售制度改革实施意见，从预售管理、现房销售、主办银行制度等六个维度构建房地产发展新模式。

这份被业内称为"深圳房改新规"的文件，核心指向是预售门槛的实质性提高。新规明确，2026年8月28日后新取得土地的住宅项目，申请预售时单体建筑须完成主体结构封顶，且预售资金实行全额、全过程监管，只有在联合竣工验收备案并具备交付条件后方可解除监管。

现房销售被提到了前所未有的优先位置。新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，通过招拍挂方式出让且公告中明确要求的，开发企业必须实行现房销售。在定金管理上，已取得施工许可的现售项目可与购房人签订定金合同，定金不超过总价款的3%，若开发企业违约不能按期交房，购房人有权解除合同并要求返还定金。

在融资端，深圳首次推行主办银行制度。一个项目确定一家主办银行，开发贷款、项目自有资金、销售资金等全部纳入该行账户管理。公积金中心在主办银行开立监管账户，承担预售资金和定金的具体监管。个人住房贷款须在竣工备案后方可发放，资金通过受托支付直达监管账户。

土地出让金缴纳方式也出现调整。新出让住宅用地的出让价款可分期缴纳，首期款须在合同签订后30日内缴清，比例不低于50%，余款原则上一年内缴清，特殊项目可延至两年，分期不计利息。分期缴款期间，企业可凭出让合同办理规划许可，但须缴清全款后方可办理首次登记和预售许可。

对于存量项目，深圳采取了分类施策的思路。已在途项目原则上按原政策执行，但各区政府须确保按时交付；"三旧"改造历史遗留项目则由有关部门另行研究。意见还提出建立健全工程质量保障体系、优化行政审批流程、加大违规查处力度等措施。

这是深圳落实国家商品住房销售制度改革部署的重要一步，也对全国其他城市的房地产销售制度变革具有示范意义。

原文如下：

深圳市住房和建设局 深圳市规划和自然资源局 国家金融监督管理总局深圳监管局关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见

深建文〔2026〕131号

各有关单位：

　　为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）等有关规定，稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展，结合我市实际，制定如下实施意见。

　　一、完善商品住房预售管理

　　（一）新取得土地项目。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，开发企业申请预售的，单体建筑应当完成主体结构封顶，标准为申请预售的楼栋完成屋面层结构混凝土浇筑，并提交项目建设单位、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。项目预售资金全额、全过程监管，项目联合竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。

　　（二）在途项目。2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，开发企业申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。建设工程规划许可证有变更的，以首次取得建设工程规划许可证的时间为准。

　　2026年8月28日（含）前，已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，各区政府（含大鹏新区管委会、深汕特别合作区管委会）确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房建设局备案后，2027年12月31日前仍可按我市原有预售条件申请预售，区住房建设部门应当按照有关要求加强项目预售资金监管，设定预售资金监管额度，保障项目交付办证。

　　（三）2026年8月28日（含）前的“三旧”改造历史遗留项目，由有关部门另行研究。

　　二、有序推进现房销售

　　（一）现房销售适用范围。自2026年8月28日后新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。通过招拍挂方式出让、在土地出让公告中明确要求实行现房销售的项目，开发企业应当实行现房销售。

　　（二）现售备案要求。开发企业在取得房屋首次登记后，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明报项目所在区住房建设部门备案后，可按现房销售方案组织销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

　　（三）现房定金管理。已取得住宅楼栋主体结构工程施工许可的现售项目，开发企业在充分研判履约和交付风险后，可与购房人签订商品住房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%；购房定金合同应当约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，开发企业依法返还定金，承担违约责任。

　　三、推行主办银行制度

　　2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，实行主办银行制，开发企业和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。

　　开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应当纳入在主办银行开立的资金账户管理。

　　项目所在区住房建设部门履行预售资金和现房定金监管职责。深圳市住房公积金管理中心在主办银行开立资金监管账户，承担预售资金和现房定金具体监管工作。

　　四、加大融资支持力度

　　2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

　　加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款银行应当根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应当通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。

　　对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

　　五、优化土地供应管理

　　（一）优化土地供应。规划和自然资源部门应当结合住房发展规划和年度计划，合理确定房地产用地供应规模，优化土地出让方案，可实行带规划方案出让。对于通过招拍挂方式出让、实行现房销售的项目，应当在土地出让公告中公开现房销售相关信息。

　　（二）土地出让价款缴纳。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。实行分期缴纳的，首期款应当在国有建设用地使用权出让合同签订之日起30个自然日内缴清，缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，余款原则上在一年内缴清，特殊项目经土地出让协调决策机构集体决策后，可以在两年内缴清；分期缴纳的，不计利息。出让价款具体支付方式在土地出让公告中予以明确。分期缴款项目，开发企业可凭国有建设用地使用权出让合同申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。分期缴款项目在土地出让价款缴清后，方可办理国有建设用地使用权首次登记，核发该出让合同范围内第一批次的商品住房预售许可。

　　六、强化质量监管与市场规范

　　（一）统筹推进“好房子”建设。建立健全商品住房项目工程质量保障体系，压实各方主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，加强施工现场质量安全管理。

　　（二）优化项目行政审批。持续优化商品住房项目规划设计、开发建设、竣工验收以及上市销售等审批流程，提高管理服务效能，积极营造良好营商环境。

　　（三）规范市场秩序。健全房地产市场信息公开发布机制，加强房地产市场监督，加大对违法违规行为的查处力度，切实维护购房人合法权益。

　　本实施意见自印发之日起施行。此前相关内容与本实施意见不一致的，以本实施意见为准。

深圳市住房和建设局

深圳市规划和自然资源局

国家金融监督管理总局深圳监管局

2026年10月15日