广州现房新政半月即破局：珠实双盘率先“先收楼再供楼”试探市场

9月15日/大湾区经济网广州/  现房销售政策落地仅半个月，广州楼市便传来实质性信号。珠实地产旗下珠江·天河都荟与珠江金融城颐德公馆两个楼盘，率先推出“竣备再供楼”方案——天河都荟首开房源将执行“房屋竣工备案后发放贷款”，颐德公馆则推出“首付15%，网签后无需着急供楼，等竣备了才开始月供”的销售政策。南方+记者向珠实地产核实后获得证实。

这一安排背后的政策逻辑值得关注。今年8月28日，住房城乡建设部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，标志着施行近30年的商品房预售制度迎来根本性转折。执行层面采取“老项目老办法、新项目新办法”的渐进路径，而珠实这两个项目均属于新政前已取得工程规划许可证的“老项目”，按此规定并无义务执行“竣备后放贷”的新规。不过，《个人住房贷款管理办法（试行）》规定购买预售商品住房的贷款人应在竣工备案后发放贷款，这为开发商主动对接新规提供了制度空间。

广东省住房政策研究中心分析，两个项目此举既符合新规精神，也迎合了购房者“先收楼、再供楼”的期待——延后约2年的按揭偿还期，避免了“一边月供、一边租房”的超额压力，且可实现所见即所得。更重要的是，在买方市场竞争激烈的当下，这成为开发商差异化获客的重要手段。有购房者表示，“现在新的政策只要付首付，剩下的等交楼的时候再供”，这种模式显著降低了购房者的资金压力。

不过新模式在带来利好的同时也暗藏风险。李宇嘉指出三方面隐忧：一是竞争门槛可能蔓延至所有在售项目，开发商面临更严峻的资金压力；二是按揭回笼周期将从过去的9至12个月延后约2年，财务成本上升、自有资金回报率下降，部分项目可能出现资金链紧张；三是两年后若片区房价下跌，购房者可能面临维权或退房纠纷。中信证券研报测算显示，现房销售模式下项目内部收益率将从传统预售模式的15.8%降至3.6%。

值得关注的是，广州一手房库存中已有接近六成为现房。据普睿数智统计，截至2026年4月，广州商品住宅可售库存中现房占比达57%，增城、番禺现房库存占比分别达74%和71%。珠实双盘的率先试水，在普遍观望的市场氛围中格外醒目。多位受访专家表示，现房销售并不会推高整体房价，供需仍是决定房价的主要因素，核心城市则有望率先企稳回升。

文/朱正群，内容/公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。